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La société civile immobilière (SCI)

La société civile immobilière serait une bonne solution pour acquérir notre résidence principale ?

RAREMENT VRAI :

La réponse sera différente pour un couple marié sous un régime de communauté, un couple marié sous un régime de séparation de biens, ou un couple vivant en union libre, mais il faut considérer que, d'une manière générale, la société civile immobilière ne convient guère à la détention d'un bien d'usage tel la résidence principale, qui ne sera pas productive de revenus.
Il faut toutefois admettre que depuis que l'administration fiscale s'est ralliée à la Jurisprudence du Conseil d'Etat, en acceptant que la vente d'un immeuble par une SCI soit éxonérée de taxation au titre des plus-value pour les associés qui occupaient cet immeuble à titre de résidence principale, un des inconvénients de la détention de la résidence principale par une SCI disparait. La question n'est toutefois pas tranchée lorsque ce sont les parts de la SCI, et non l'immeuble, qui sont cédées.

J'ai entendu dire que la société civile immobilière serait un moyen de transmettre son patrimoine à ses enfants sans payer de droits de succession ?

PARTIELLEMENT VRAI :

Les parts de société civile immobilière ne sont pas éxonérées par principe de droits de succession. Il ne suffit pas que les parents constituent une SCI avec leur enfants qui détiendraient 90% des parts alors qu'ils ne financent rien pour leur permettre d'échapper aux droits de succession comme certains l'imagine parfois. Ce serait trop simple !
Mais la SCI peut effectivement, dans certains cas, constituer un bon outil pour réduire la charge fiscale à l'occasion d'une donation par exemple.
Seule une entrevue avec votre notaire pour éxaminer votre projet ainsi que votre situation familiale et patrimoniale permettra de déterminer les avantages que pourrait représenter pour vous la constitution d'une SCI.

La Société Civile Immobilière est un bon instrument pour l'acquisition et la gestion de mes locaux professionnels ?

SOUVENT VRAI :

Faire acquérir ses locaux commerciaux, professionnels ou industriels par une SCI que vous constituez est souvent judicieux dans la mesure où se trouve ainsi dissocié le patrimoine privé et le patrimoine professionnel :
  • Les loyers versés par l'entreprise à la SCI seront déductibles de ses bénéfices, mais imposables au titre des revenus fonciers entre les mains des associés de la SCI.
  • L'entreprise pourra être cédée plus facilement si l'acquéreur n'a pas les moyens suffisants pour acquérir également les murs.
  • Le chef d'entreprise qui prend sa retraite peut conserver une source de revenus provenant des loyers qui lui seront versés par son successeur.
  • Dans une donation-partage, l'entreprise peut être attribuée à l'enfant "qui prend la suite" et les parts de la SCI aux autres enfants.
  • En cas de dépôt de bilan de l'entreprise, les parts de la SCI seront en principe à l'abri du droit de poursuite des créanciers, sauf cautionnement ou confusion des patrimoines.